AKTUALIZOVÁNO: Byt či dům, to je oč tu běží? KB využívá tísně svých klientů


09. 04. 2011  12:01   |   Mgr. Miroslav Zeman, advokát   |   komentářů (0)

Reklamní kampaně mají vykreslit banku v co nejlepším světle. Často máte pocit, že možnosti jsou takřka neomezené. Realita je však často jiná. Klient a jeho zájmy ustupují do pozadí a banka plně prosazuje své výhradní zájmy a převahu. Přečtěte si i reakci komerční banky pod článkem.

KB uvádí své klienty do tísně

Samotný přístup banky, která jedná ve svůj prospěch, resp. v zájmu svých akcionářů je pochopitelný a v podstatě oprávněný. Co však už v pořádku není, jsou postupy, které k tomuto cíli banky vedou. Konkrétně Komerční banka se neštítí využít tísně a obav klientů k prosazení svého zájmu. O této skutečnosti svědčí smlouvy jejich vzory a další dokumenty, které banka ve své praxi standardně používá a které jsou nejen tvrdé vůči klientům, často nelogické, ale vyplývá z nich i jistý úmysl uvádět klienty do tísně.

Jak vše probíhá

Vžijme se nyní do role klienta, který pořizuje nemovitost, bytovou jednotku, kterou bude částečně hradit předhypotečním úvěrem od KB. Standardní hypoteční úvěr nelze v současnosti čerpat, protože převod se uskutečňuje z družstevního vlastnictví do vlastnictví osobního.

Banka celkem ochotně úvěr poskytne. Po převodu vlastnictví bytové jednotky na klienta a podpisu standardní smlouvy o hypotečním úvěru, má banka klientovi poskytnout návrh zástavní smlouvy. Podpis zástavní smlouvy, spolu s pojištěním s vinkulací ve prospěch banky apod. jsou přitom podmínkou převedení předhypotečního úvěru na standardní hypoteční s úrokovou sazbou cca 4,5 procenta.

_______________________________________________________________________________________________

POTŘEBUJETE PROFESIONÁLNÍ PRÁVNÍ POMOC? VŠE LZE VYŘÍDIT SNADNO, RYCHLE A LEVNĚ. VYUŽIJTE SLUŽEB ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ MGR. MIROSLAV ZEMAN NA WEBU: WWW.PROFIPRAVNIK.CZ

- Rodinné právo - rozvody, vypořádání, výživné, děti

- Právo nemovitostí - darovací smlouvy, kupní smlouvy, návrhy na vklad, věcná břemena, zástavení práva

- Advokátní úschovy - včetně souvisejícího servisu

- Žaloby, návrhy, komunikace se soudy na klíč

- Rozhodčí řízení

- Obchodní právo - založení společností, změny zápisů, firemní poradenství

______________________________________________________________________________________________

Hypoteční smlouva je vstřícná. Banka si tím klienta uváže

Hypoteční smlouva je standardní, obsahuje určité omezující podmínky pro klienta, které jsou však akceptovatelné a logické. Hypoteční smlouva přitom neobsahuje žádné konkrétní podmínky zástavy bytu, který bude sloužit jako zajištění úvěru. Nicméně podpisem hypoteční smlouvy se dostává klient do role, kdy smlouvu o zástavě svého bytu uzavřít musí…ale za jakých podmínek?

Úrok 4,5 procenta nebo 20 procent? Nesmíte zlobit

Smlouvu o hypotečním úvěru má klient sice podepsanou, do určitého termínu však musí dát svůj byt do zástavy a splnit podmínky, které smlouva obsahuje. Je samozřejmé, že například k podpisu zástavní smlouvy potřebuje součinnost banky. V případě, kdy by klient z jakýchkoliv důvodů podmínky nesplnil, a do uvedeného termínu nebyla smlouva o zástavě podepsána, nebo nebyla splněna jiná podmínka, mění se předhypoteční úvěr nikoliv na úvěr hypoteční, ale na úvěr spotřebitelský. Oproti necelým pěti procentům, tak klientovi hrozí úroky až 20 procent ročně. Je zřejmé, že při milionovém úvěru může být částka splátek s takto vysokými úroky pro klienta likvidační. A právě toho banka využívá.

Diskriminující zástavní smlouva

Krátce před uplynutím termínu pro splnění podmínek dá banka klientovi zprávu, že je zástavní smlouva připravena k podpisu. Jak smlouva vypadá, však klient neví. Po žádosti mu zaměstnanci banky návrh smlouvy pošlou na mail. Jaké však může být zděšení uvědomělého klienta, který nepodepíše cokoliv výměnou za tolik potřebný úvěr, když vidí podmínky, které se v zástavní smlouvě objevily.

Ustanovení zástavní smlouvy výrazně překračují záměr a cíl zástavní smlouvy a její účel. Objevují se podmínky, kdy je klientovi diktováno například, že nesmí dát nemovitost do nájmu nebo byt poskytnout jakékoliv jiné osobě. Lze chápat, že se banka může snažit předcházet paušálně nebezpečí znehodnocení zástavy, ale způsob, jakým to banka dělá je vyloženě nad rámec postavení věřitele a banka tvrdě zasahuje do vlastnických práv majitele nemovitosti.

V zástavní smlouvě se navíc objevují nové potenciální pohledávky, které mohou být uměle navýšeny a to bez ohledu, zda klient porušení těchto závazků sám zaviní. Banka tak nad úměrnou míru uplatňuje princip objektivní odpovědnosti a to i v případech, na které klient nemá reálný vliv. V zástavní smlouvě se objevují nové druhy pokut, se kterými se v dříve podepsané hypoteční smlouvě vůbec nepočítalo.

Banka je vůči klientům neupřímná

Je nasnadě, proč banka skrývá tyto omezující a diskriminující podmínky do poslední chvíle do ustanovení zástavní smlouvy, kterou klientům překládá, krátce před uplynutím termínu pro její podepsání a nikoliv v hypoteční smlouvě, která je v tomto případě smlouvou nadřízenou. Mohlo by totiž dojít k tomu, že klienti by ve chvíli, kdy nejsou vázáni povinnostmi k bance a stále mohou ještě přejít ke konkurenci, takto stanovené podmínky banky v hypoteční smlouvě neakceptovali.

Podepiš nebo tvrdě zaplatíš

Pokud je však banka vloží až do zástavní smlouvy, přestože tam nepatří, klient je akceptovat v zásadě musí a musí smlouvu podepsat. Pokud to totiž neudělá, poruší podmínku z hypoteční smlouvy, tedy, že nezajistil zástavu na zajištění hypotečního úvěru. Následně by pak předhypoteční úvěr byl převeden na úvěr spotřebitelský s výše uvedenými následky, což je pro kteréhokoliv klienta krajně nevýhodné.

Zde se nabízí otázka, zda musí klient skutečně akceptovat smlouvu o zástavě zpracovanou bankou. Nikde ve smlouvě o hypotečním úvěru či kdekoliv jinde se nehovoří o tom, že tomu tak musí být. Pokud klient zpracuje smlouvu o zástavě sám či se svým právním zástupcem, splní podmínku zajistit zástavu rovněž. Banka však tento postup z pro ní logických důvodů neakceptuje a odvolává se na skutečnost, že v takovém případě není povinna smlouvu podepsat, protože je pro ni neakceptovatelná. Zde se pak dostáváme k jádru problému – může banka odmítnout podpis, kdy klient v podstatě plní tímto podmínku, která mu byla stanovena? Ano, banka skutečně může podpis odmítnout, je však otázkou, zda by při případném soudním sporu na náhradu škody mohla uspět. Pokud bychom vzali postoj banky jako obecně možný, mohla by banka paušálně odmítat podpisy zástavních smluv a tím zajistit porušení a následné sankcionování svých klientů. Už při prvním zamyšlení je zřejmé, že takováto možnost banky je v našem právním prostředí neakceptovatelná.

Za své zájmy bojujte

Při náznaku konfliktu banka nakonec mírně od těch nejextrémnějších porušení zájmů klienta odstoupí a přistoupí k jejich zmírnění. Tyto úpravy však nenaruší nadřazené postavení banky.

Je zcela normální, že banka hájí své zájmy a zájmy svých akcionářů. Problém je však způsob, jakým to banka dělá, tedy hrubým zásahem do práv klientů a uváděním klientů do tísně, zcela zřejmě prezentovanými hrozbami o převedení závazku na nevýhodný spotřebitelský úvěr.

Tento článek si klade za cíl zvýšit uvědomění a sebevědomí klientů bank a vyvážit misky vah, nyní zásadně vychýlených ve prospěch bank, směrem ke klientovi.

-----------------------------------------------------------------------------

REAKCE KOMERČNÍ BANKY (Dr. MONIKA KLUCOVÁ):

Předhypoteční úvěr bez zajištění je řešením pro klienty, kteří aktuálně nemají vhodnou nemovitost k zajištění hypotečního úvěru. Předhypoteční úvěr je v těchto případech uzavírán současně s hypotečním úvěrem, který je jeho neoddělitelnou součástí. Protože klient v okamžiku uzavření smlouvy o předhypotečním a hypotečním úvěru není vlastníkem objektu zástavy, resp. objekt zástavy (nemovitost) v tuto chvíli ještě ani nemusí právně existovat, nemůže banka zástavní smlouvu vyhotovit a klientovi ji předat. Nicméně klient může požádat o vzor zástavní smlouvy, neboť v případě zástavní smlouvy k nemovitostem se jedná o jednotnou šablonu Komerční banky a.s. (dále jen "banka" nebo "KB") ze které jsou zřejmé ustanovení týkající se povinností zástavce/klienta včetně možnosti uplatňovat smluvní pokuty za jejich porušení, přičemž banka je ochotna akceptovat individuální úpravy této smlouvy, avšak za podmínky, že tyto úpravy nebudou poškozovat banku jako věřitele. I pro tento případ platí, ostatně jako v každém smluvním vztahu, že zástavní smlouva je dvoustranný právní úkon na jehož obsahu se musí shodnout obě smluvní strany. Klient tak má k dispozici jak úvěrové smlouvy, tak v případě vyžádání i vzor zástavní smlouvy k nemovitostem. Zároveň probíhá vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou, což znamená, že klient před uzavřením smlouvy o předhypotečním úvěru zná hodnotu zajištění, případně podmínky, za kterých bude tato hodnota platit. Protože k samotnému aktu zřízení zástavního práva dojde až v budoucnu, je nutné smluvně ošetřit případné změny, které se stanou s předpokládaným zajištěním a právně tak podložit případnou žádost o dozajištění úvěru. Omezení nakládání se zastaveným majetkem , eventuelně minimálně informační povinnost klienta, je standardní ošetření zajištění kvality a hodnoty předmětu zajištění, kterého banky obvykle používají. Převod předhypotečního úvěru na spotřebitelský úvěr je až krajní řešení, ke kterému banka přistupuje po vzájemné dohodě s klientem, a to pouze v případech, kdy původně navrhované zajištění nelze jako zajištění využít a klient nemá k dispozici jinou vhodnou nemovitost k zajištění. Nejčastější případy jsou ty, kdy nedojde k plánovanému převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví a není ani žádný předpoklad že v dodatečné lhůtě (12-24 měsíců) k takovému převodu dojde. I těchto případů jsme ale za poslední roky řešili v řádu jednotek. Protože KB v takovém případě klientovi peníze již poskytla (formou předhypotečního úvěru), má eminentní zájem na jejich splacení, byť formou spotřebitelského, nikoliv hypotečního úvěru. Rozhodně tedy není v jejím zájmu sjednat s klientem podmínky, které by mohly ohrozit splácení jeho závazku, což se týká i výše úrokové sazby na spotřebitelském úvěru.



Čtěte také Ostatní čtou
Témata tohoto článku

Přidej odkaz na Bookmarky.cz


Nahoru Vytisknout

Hodnocení článku
Průměrná známka 3.00966 / Celkový počet hodnoceni 725
Hodnoťte známkou jako ve škole: 1 2 3 4 5


Zajímavosti
Nejčtenější zajímavosti