Vše, co jste chtěli vědět o hypotéce, ale báli jste se zeptat (pro Metro, 9.10.2006)

01. 01. 2005  01:00   |   Patrik Nacher   |   komentářů (0)

Hypotéka by se dala popsat trochu upraveným starým příslovím, tedy zastav dům a zploď syna, který ho poté vyplatí. Uzavřít hypoteční smlouvu ale není žádná legrace. Před vámi je spousta povinností. Přitom všude-přítomné reklamy slibují jednoduchost a nízké poplatky. Jaká je skutečnost?

Vše, co jste chtěli vědět o hypotéce, ale báli jste se zeptat 
 

Zdroj: Metro
Datum: 09.10.2006
Číslo: 192
Autor: PATRIK NACHER
Str.: 14
Rubrika: METRO PENÍZE 

Hypotéka by se dala popsat trochu upraveným starým příslovím, tedy Zastav dům a zploď syna, který ho poté vyplatí.

Uzavřít hypoteční smlouvu ale už taková legrace není. Před vámi jsou takové povinnosti jako zřízení vkladu zástavního práva ve prospěch banky, podepsání smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti, zřízení pojistných smluv a dokladu o provedení vinkulace plnění ve prospěch banky, vyplnění protokolu o aktuálním stavu stavby, dodání kupní smlouvy k nemovitosti, dodání podkladů o vlastní finanční situaci (daňové přiznání, potvrzení zaměstnavatele o příjmech apod.). A to je jen začátek. Reklamy na hypotéky jsou všude kolem nás. Slibují jednoduchost a nízké (případně žádné) poplatky. Jaká je ale skutečnost?

 

Smluvní pokuty

Při pohledu na návrh smlouvy je zarážející široký soupis požadavků a povinností, který míří výhradně na klienta. Například smluvní pokuta byla v mém případě bankou stanovena na 44 tisíc korun. Podle navržené smlouvy ji navíc může uplatnit v případě jakéhokoliv porušení smlouvy. Věc je často komplikovanější ještě o fakt, že smlouva se v mnoha bodech, včetně právě například smluvní pokuty, odkazuje na obchodní podmínky. I přesto, že by se klientům podařilo prosadit určité změny do smlouvy, nemají kvůli provázanosti s obchodními podmínkami zcela vyhráno. A banka si své obchodní podmínky rozhodně nenechá měnit. Jedno z míst, kde by měl být člověk obezřetný, je právě vymezení podmínek pro smluvní pokutu. Smlouvy často umožňují pokutovat klienta (i když to v praxi banky třeba nedělají, ta možnost tu je) také v případě, že by nepředložil ve stanovených lhůtách listiny, jejichž vyhotovení je vázáno na práci jiných úřadů (např. katastrální), kde to nemůže ovlivnit. Pokuta by tedy teoreticky mohla přijít i v situaci, kdy klient řádně splácí úvěr. Zajímavá je i samotná výše smluvních pokut a jejich neměnnost s vývojem a splácením úvěru. Zkuste bance navrhnout postupné snižování smluvní pokuty. Je zřejmé, že pravidelným splácením se stáváte pro banku důvěryhodnějším klientem. Není tedy důvod, proč by pokuta měla zůstávat stále ve stejné výši. Pokud navíc splatíte část dluhu mimořádnou splátkou, je to o důvod více, proč logicky po bance žádat, aby poměrně k této splátce snížila smluvní pokutu. Dále je třeba si u smluvních pokut dát pozor na jejich kumulaci. Často se totiž stává, že jsou řešeny jak v samotné úvěrové smlouvě, tak zároveň ve smlouvách o zřízení zástavního práva.

 

Ach ty poplatky

A je to tu. Frekventované téma poslední doby. U hypoték se mu ale také nevyhneme, spíše naopak. Klienta, který se zajímá o úvěr, už nemile překvapí poplatek za samotné sjednání úvěru. Obvykle jde o 0,7 procenta až 1 procento z půjčené částky. To je ale vysoká suma, bereme- li v úvahu, že banka ke klientovi neuplatňuje zcela individuální přístup. Tj., že smlouva není originálním dílem pro každého klienta. Smlouvy jsou v drtivé většině konstruovány univerzálně a banky nerady na nich něco mění. Stojí tedy za to zkusit s bankou vyjednávat sporné body smlouvy, a vynutit si tak skutečně individuální přístup. Banky si jsou vědomy nepopulárnosti tohoto "uvozujícího" poplatku, a tak často nabízejí v rámci časově omezených kampaní uzavření smlouvy zdarma. To se ale může projevit ve výši dalších poplatků, se kterými je třeba počítat - poplatek za odhad ceny nemovitosti, poplatky za uvolnění jednotlivých částí hypotečního úvěru, poplatek za čerpání na návrh na vklad a podobně. Poplatky se ale neplatí jen na začátku a jednorázově, ale také samozřejmě v průběhu mnohaletého splácení. A zde platí pro banku ono známé rčení - nemusí pršet, stačí když kape. Klienti by měli ve svých propočtech počítat s tím, že kromě samotných anuitních splátek budou platit pravidelný měsíční poplatek za vedení účtu, který se pohybuje v rozmezí od 100 do 200 korun, ale také nemalé poplatky za příchozí a odchozí platby. K tomu se nesmí zapomenout přičíst částka za pojištění.

 

Pojištění

V rámci ručení je nutné uzavřít životní pojistku a pojištění nemovitosti, na kterou si berete hypotéku, a obojí vinkulovat ve prospěch banky. Důležitá je zejména výše cílových pojistných částek a způsoby vinkulace. V rodinném rozpočtu je třeba s tím počítat, neboť pojistky jsou dalšími náklady hypotéky, které zvedají pravidelné měsíční splátky. U pojištění záleží na té které bance, neboť ty se mezi mohou lišit v uplatňování povinnosti se pojistit a pak samozřejmě na počtu žádajících. Například při žádosti dvojice některé banky životní pojištění nevyžadují. Související kapitolou je zajištění úvěru. Vyplatí se pečlivě si přečíst všechny druhy záruk a jištění. Často se stává, že míra jištění je ze strany bank duplicitní. Zástavní právo, výše zmíněné pojistky, ale někdy se v návrzích smluv objeví také bianko směnka.

 

Další důležité informace

Jistina se začíná umořovat až po úplném vyčerpání úvěru. Do té doby (tzn. do doby předání nemovitosti a uvolnění poslední části úvěru) se platí "pouze" úroky, přesněji řečeno úroky z úroku. Je tak zapotřebí mít na paměti, že skutečná délka splácení se může prodloužit o měsíce. Proto je nutné obezřetně nakládat s různými doložkami v kupní smlouvě - například, že poslední část může banka uvolnit až po zaplacení daně z převodu nemovitosti prodávajícím - které sice chrání kupujícího před tím, aby sám tuto daň nemusel platit, ale prodlužuje potenciální dobu, kdy banka uvolní poslední část úvěru, tedy dobu, kdy klient platí pouze výše zmíněné úroky. Na závěr je nutné připomenout, že se rozhodně vyplatí pečlivě číst obvykle opomíjená, závěrečná ustanovení. Tam se totiž většinou dočteme, že nedílnou součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky a obchodní podmínky. Zároveň, že smlouvu je možné měnit na základě ustanovení právě obchodních podmínek. Takže kromě smlouvy jsou pro klienta důležitým dokumentem také obchodní podmínky. Na rozdíl od smlouvy ale k jejich změně může dojít v zásadě jednostranným aktem ze strany banky. U části věnované novelizaci podmínek většinou objevíme formulaci, že "neprojeví- li klient výslovný nesouhlas s novelizovanými obchodními podmínkami do třiceti dnů od jejich zveřejnění, stává se nové znění závazným.". Co když ale klientovi nebudou podmínky doručeny či se k nim z různých důvodů nedostane? I přesto budou nové podmínky platit.

 

PATRIK NACHER, PROVOZOVATEL SERVERU WWW.BANKOVNIPOPLATKY.COM



Čtěte také Ostatní čtou
Témata tohoto článku

Přidej odkaz na Bookmarky.cz


Nahoru Vytisknout

Hodnocení článku
Průměrná známka 3.02099 / Celkový počet hodnoceni 953
Hodnoťte známkou jako ve škole: 1 2 3 4 5


Zajímavosti
Nejčtenější zajímavosti